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2010年下半年，香江商业地产市场在全球经济温和复苏、本地消费升级与跨境旅游回暖的三重驱动下，呈现出“核心商圈供需两旺、租金稳步攀升、优质物业溢价凸显”的繁荣态势，香江指数地产板块持续保持绿色上涨态势，累计涨幅达15%，其中核心商圈商铺物业作为稀缺优质资产，成为投资者与品牌方争夺的焦点。
铜锣湾、尖沙咀、中环三大核心商圈的商铺空置率均稳定在3%以下，创近8年最低水平，平均租金较上年上涨12%，高端零售商铺租金涨幅更是达到18%，部分黄金铺位租金突破每平方米1000港元/月，成为全球租金最高的商圈之一；消费数据方面，香江社会消费品零售总额同比增长10%，其中高端零售、餐饮娱乐、亲子体验等业态消费增速领先，分别达15%、13%、16%，为核心商圈商铺物业的营收增长提供了坚实支撑。
飞天集团商业地产板块旗下的铜锣湾商铺物业，坐落于香江铜锣湾核心地段，北接罗素街、南邻轩尼诗道，与时代广场、崇光百货、希慎广场等标志性商业体形成集群效应，地理位置得天独厚，周边交通网络四通八达，地铁铜锣湾站、天后站日均客流量达50万人次，公交线路覆盖香江全域，为商铺带来源源不断的客流。
该物业总投资12亿港元，于2008年启动建设，2009年正式竣工并启动招商，总建筑面积达8万平方米，共规划地上6层、地下2层，划分高端零售区、餐饮美食区、亲子体验区、休闲娱乐区四大功能区域，规划商铺200间，其中主力店30间（建筑面积500-1000平方米）、标准店120间（建筑面积100-300平方米）、特色店50间（建筑面积50-100平方米），配套设施包括500个地下停车位、20部客梯、8部扶梯、中央空调系统、智能安防系统等，硬件设施达到香江高端商业体一流水平。
自启动招商以来，铜锣湾商铺物业凭借精准的市场定位、优质的硬件设施、专业的运营管理与集团跨板块协同赋能，仅用1年时间便实现全面招商满租，200间商铺全部完成签约入驻，签约率达100%，且年度营收突破5亿港元，较上年增长45%，净利润达2.2亿港元，净利润率达44%，租金收缴率达100%，创下香江核心商圈商铺物业招商速度与营收效率的双重纪录，成为集团商业地产板块的标杆项目与重要利润增长点。
铜锣湾商铺物业的招商满租与营收爆发，是集团“精准定位、优质招商、专业运营、协同赋能”商业地产开发策略的成功实践，从项目规划到招商落地，从运营管理到营收增长，每一个环节都按计划高效推进，未出现任何招商阻滞、租户流失或运营纠纷，实现“零空置、零投诉、高增长”的良性发展态势。
项目规划与定位阶段，商业地产板块组建由市场调研、商业策划、建筑设计等领域专家组成的专项团队，历时6个月对香江商业地产市场进行全方位调研，形成《铜锣湾商圈市场调研报告》与《项目定位规划方案》，为项目精准定位提供科学依据。
调研团队通过分析铜锣湾商圈的消费人群画像（年龄、收入、消费习惯、偏好业态）、现有商业体的业态布局、租金水平、空置情况等数据，发现铜锣湾商圈的核心消费人群以25-45岁高收入群体、跨境游客、本地家庭为主，对高端零售、特色餐饮、亲子体验、品质休闲的需求旺盛，但现有商业体存在业态同质化严重、亲子体验业态不足、餐饮品牌层次不均等问题。
基于调研结果，项目确定“高端化、多元化、体验化”的核心定位，打造“香江潮流生活新地标”，业态布局上实现“互补性、差异化、全覆盖”：高端零售区聚焦国际一线奢侈品牌、轻奢品牌、设计师品牌，填补商圈部分高端品牌空白；餐饮美食区涵盖米其林餐厅、国际连锁餐饮、本地特色老字号、网红轻食等，满足不同消费层次的餐饮需求；亲子体验区引入早教机构、儿童乐园、玩具零售、亲子摄影等，弥补商圈亲子业态短板；休闲娱乐区包含健身俱乐部、瑜伽馆、KTV、精品书店等，提供一站式休闲服务。
建筑设计方面，邀请国际知名建筑设计事务所参与设计，采用“开放式街区+集中式商场”相结合的布局，打造空中花园、露天广场、景观连廊等休闲空间，提升消费体验；商铺设计注重灵活性与实用性，主力店预留独立出入口与展示面，标准店与特色店可根据品牌需求进行空间分割与装修，满足不同租户的经营需求。
招商策略制定与执行阶段，商业地产板块按照“品牌优先、业态均衡、租金合理、长期共赢”的原则，制定了“精准筛选、多元渠道、优惠激励、全程服务”的招商方案，组建50人的专业招商团队，分为高端零售、餐饮美食、亲子体验、休闲娱乐四个招商小组，各司其职、协同推进，招商过程高效顺畅。
租户筛选方面，建立“品牌层级+运营能力+合作意愿”三维筛选标准，优先引入国际一线品牌、行业领军品牌、高知名度连锁品牌与本地优质特色品牌，拒绝缺乏品牌影响力、运营能力薄弱的租户。
高端零售区成功引入30家国际一线奢侈品牌（如LV、Gucci、Prada、Hermès等）、20家轻奢品牌（如Michael Kors、Coach、Kate Spade等）、10家设计师品牌，其中8家国际品牌是首次入驻铜锣湾商圈，进一步提升了项目的高端定位；餐饮美食区引入15家米其林餐厅（其中三星餐厅2家、二星餐厅5家、一星餐厅8家）、25家国际连锁餐饮品牌（如星巴克、麦当劳、肯德基、必胜客等）、10家本地特色老字号（如翠华餐厅、莲香楼等）、10家网红轻食品牌，形成“高端正餐+大众快餐+特色小吃”的多层次餐饮矩阵；亲子体验区引入10家早教机构（如金宝贝、美吉姆等）、5家儿童乐园、15家玩具零售品牌（如玩具反斗城等）、10家亲子摄影与服务品牌，成为铜锣湾商圈亲子业态最集中的商业体；休闲娱乐区引入5家健身俱乐部（如威尔士、一兆韦德等）、3家瑜伽馆、2家KTV、5家精品书店与文创空间，满足消费者品质休闲需求。
招商渠道方面，采用“线下为主、线上为辅、跨板块联动”的多元化渠道体系：线下组织4场大型招商推介会（香江本地2场、鹏城1场、沪市1场），邀请全球500家知名品牌参会，每场推介会签约意向租户20家以上；参与国内外重要商业地产展会（如上海商业地产博览会、香港国际商业展），设立项目专属展位，累计接待品牌咨询1000余次；与20家国际知名商业地产中介机构（如戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕等）签订独家招商合作协议，中介机构推荐租户占比达40%；线上通过集团官网、商业地产板块公众号、行业媒体发布招商信息，累计曝光量达5亿次，吸引线上咨询300余次；跨板块联动方面，TVB根据阮梅的吩咐，通过旗下媒体资源宣传项目招商信息，邀请TVB签约艺人参与招商推介会，提升项目知名度；飞天影院、跨境电商板块“飞天全球购”推荐合作伙伴入驻，其中飞天全球购线下体验店、TVB周边产品专卖店成功入驻项目，实现协同共赢。
优惠政策方面，针对不同业态、不同规模的租户制定差异化优惠方案：国际一线奢侈品牌给予6个月免租期、50万港元装修补贴；本土特色品牌给予3个月免租期、20万港元装修补贴；主力店租户签订3年以上租约，租金享受每年3%的递增优惠（低于行业平均5%的递增率）；同时，为租户提供工商注册、装修审批、消防验收等一站式服务，累计为租户节省前期筹备时间30%以上，降低运营成本15%左右，极大提升了租户的签约意愿。
运营管理阶段，商业地产板块组建80人的专业运营团队，分为物业管理、营销推广、客户服务、安全管理四个部门，建立“标准化、精细化、人性化”的运营管理体系，确保项目高效运转与租户满意度提升。
物业管理方面，配备30人的物业维护团队，实行24小时值班制度，负责公共区域清洁、设施设备维护、绿化养护等工作，公共区域每日清洁3次，设施设备每周检查1次、每月全面检修1次，确保项目环境整洁、设施完好，物业维护满意度达98%；引入智能物业管理系统，实现租户报修、缴费、投诉等业务线上办理，租户办事效率提升50%，物业运营成本降低10%；停车场实行智能收费与车位引导系统，车位利用率提升至85%，较传统停车场高出20%。
营销推广方面，制定“全年主题活动+节点促销+跨板块联动”的营销方案，全年投入营销资金3000万港元，举办各类主题活动50场，带动项目客流量与销售额持续增长。
主题活动方面，春季举办“潮流时尚周”，邀请国际知名设计师、模特参与时装秀，吸引观众2万人次，带动高端零售区销售额增长25%；夏季举办“亲子欢乐季”，开展儿童才艺大赛、亲子手工课堂等活动，累计参与家庭达1万户，带动亲子体验区销售额增长30%；秋季举办“美食文化节”，邀请米其林厨师现场烹饪、餐饮品牌推出限定套餐，吸引食客5万人次，带动餐饮区销售额增长20%；冬季举办“圣诞狂欢夜”，布置主题景观、邀请乐队演出、开展抽奖活动，单日客流量突破10万人次，创项目单日客流量纪录。
节点促销方面，在春节、国庆、中秋等重要节日，联合全体租户推出满减、折扣、赠品等促销活动，如“满1000减200”“部分商品7折优惠”“消费满500元赠飞天影院影票”等，累计带动销售额增长15%；跨板块联动营销方面，与飞天影院联合推出“购物满500元赠影票1张”活动，累计赠送影票20万张，带动影院客流量增长10%，同时影院为项目引流5万人次；与TVB联合举办“明星见面会”“剧集宣传活动”，邀请古天乐、蔡少芬等艺人亲临项目，每次活动吸引粉丝2000人次，带动项目当日销售额增长30%；与跨境电商板块“飞天全球购”联合推出“线上购物线下提货”“线下消费线上积分”活动，累计实现线上线下联动订单8万笔，带动项目销售额增长8%。
客户服务方面，建立“租户服务+消费者服务”双重服务体系，租户服务方面，设立租户服务中心，提供租约管理、缴费咨询、投诉处理等一站式服务，租户投诉响应时间不超过2小时，处理完成时间不超过24小时，租户满意度达96%；定期召开租户座谈会，每季度收集租户意见与建议，根据租户需求优化项目运营策略，如根据餐饮租户建议新增排烟管道、根据零售租户建议调整公共区域照明等，累计采纳租户合理建议30条；消费者服务方面，设立消费者服务台，提供咨询引导、礼品包装、失物招领等服务，配备多语言服务人员（粤语、普通话、英语、日语、韩语），满足不同消费者需求；建立消费者会员体系，消费者累计消费满1000元即可成为会员，享受积分兑换、停车优惠、优先参与活动等权益，会员数量达5万人次，会员消费占比达40%。
安全管理方面，建立“消防安全+治安安全+设施安全”三位一体的安全管理体系，投入800万港元用于安全设施建设与维护，配备20人的安全管理团队，实行24小时巡逻制度。
消防安全方面，安装智能火灾报警系统、自动喷水灭火系统、应急照明与疏散指示标志等消防设施，消防设施覆盖率达100%，每月进行1次消防设施检查，每季度开展1次消防演练，所有员工与租户均掌握基本消防技能；治安安全方面，在项目公共区域、出入口、停车场等重点部位安装300个监控摄像头，实现全覆盖无死角，监控数据保存30天，安全团队每小时巡逻1次，确保及时发现并处理安全隐患；设施安全方面，定期对电梯、扶梯、中央空调等大型设施进行专项安全检测，与设备供应商签订年度维护协议，每半年进行1次全面保养，全年设施设备故障率控制在0.2%以内，远低于行业平均1%的水平；针对大型活动（如明星见面会、主题节庆活动），制定专项安全预案，增加安全人员至50人，设置隔离护栏、应急通道，配备应急医疗物资，确保活动安全有序，全年未发生任何安全事故。
营收结构分析方面，铜锣湾商铺物业的营收主要由租金收入、物业管理费收入、广告收入、场地租赁收入四部分构成，结构均衡且盈利能力强劲。
租金收入作为核心营收来源，全年实现租金收入4.2亿港元，占总营收的84%，其中高端零售区租金收入2.1亿港元，占租金总收入的50%，单平方米平均租金达800港元/月，较商圈平均水平高出15%；餐饮美食区租金收入1.05亿港元，占租金总收入的25%，单平方米平均租金达500港元/月；亲子体验区租金收入6300万港元，占租金总收入的15%，单平方米平均租金达350港元/月；休闲娱乐区租金收入4200万港元，占租金总收入的10%，单平方米平均租金达300港元/月。
物业管理费收入全年实现4000万港元，占总营收的8%，按照商铺建筑面积收取，收费标准为每月每平方米20港元，租户缴费率达100%；广告收入全年实现3000万港元，占总营收的6%，广告位包括项目外立面LED大屏、室内灯箱、电梯广告、扶梯广告等共100个点位，其中外立面LED大屏年广告收入达1500万港元，成为香江核心商圈广告收入最高的单体LED屏之一；场地租赁收入全年实现1000万港元，占总营收的2%，主要来自露天广场、空中花园等场地的活动租赁，如品牌发布会、时装秀、亲子活动等，平均每场活动租赁收入达20万港元。
租户经营成效显着，得益于项目的优质客流与运营支持，绝大多数租户实现销售额大幅增长，续约意愿强烈。
高端零售区租户中，LV门店年销售额达8000万港元，同比增长25%；Gucci门店年销售额达7000万港元，同比增长22%；Prada门店年销售额达6500万港元，同比增长20%，均创下品牌在香江门店的销售纪录；餐饮美食区租户中，2家米其林三星餐厅年销售额均突破3000万港元，翻台率达5次/天，排队时长最长达2小时；本地老字号翠华餐厅门店年销售额达1500万港元，同比增长18%；亲子体验区租户中，玩具反斗城门店年销售额达2000万港元，同比增长30%；金宝贝早教机构年招生量达1000人，同比增长25%；休闲娱乐区租户中，威尔士健身俱乐部年会员数达5000人，年销售额达1800万港元，同比增长15%；精品书店年销售额达800万港元，同比增长12%。
截至年底，已有180家租户提前签订续约协议，续约率达90%，其中50家租户签订了5年以上长期租约，为项目后续营收稳定增长奠定了坚实基础。
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跨板块协同赋能成效持续深化，集团各业务板块从客流、品牌、资源等多方面为铜锣湾商铺物业赋能，实现“1+1＞2”的协同效应。
TVB方面，除了前期的招商宣传支持，后续持续在项目举办艺人见面会、剧集首映礼、粉丝互动活动等，全年共举办20场TVB相关活动，其中古天乐、蔡少芬主演的《律政先锋4》宣传活动吸引粉丝2000人次，带动项目当日客流量增长50%，销售额增长30%；同时，TVB旗下艺人经常光顾项目内餐饮、零售商铺，形成“明星效应”，吸引粉丝打卡消费，为租户带来额外客流。
飞天影院方面，与项目联合推出“购物+观影”联名套餐，消费者在项目消费满500元即可获赠飞天影院IMAX影票1张，全年累计赠送影票20万张，带动影院客流量增长10%，同时影院通过宣传物料引导观众前往项目购物消费，全年为项目引流5万人次，实现双向共赢。
跨境电商板块“飞天全球购”在项目开设线下体验店，面积达1000平方米，展示销售海外特色商品、影视衍生品等，年销售额达3000万港元，同时线上平台为项目租户提供电商渠道支持，帮助10家本地特色租户开通线上店铺，实现“线下体验+线上销售”的全渠道运营，线上销售额占比达20%。
